楼市回暖尚未改变北京房价走低的趋势。昨天，本市各大房产中介机构纷纷抛出上半年行情分析报告，新房成交均价同比下降9.3％、二手房成交均价降8％的数据，让不少购房人吃了一颗定心丸。

市住建委网签数据显示，截至6月25日，北京新建住宅（包含保障房）当月成交9158套，比5月同期上涨13.7％，比去年同期上涨34.6％。预计上半年的总成交量将达到4.8万套左右，同比上涨一成。剔除保障房后，上半年新建商品住宅成交约3.36万套，较去年上半年同比上涨9％，较去年下半年环比上涨20.9％。

交易量大幅攀升的同时，全市上半年成交均价继续回落。据测算，上半年新建商品住宅成交均价为19876元／平方米，较去年上半年同比下降9.3％，较去年下半年环比下降7％。新房市场的“量涨价跌”，主要由于首套房信贷优惠政策执行，住房刚性需求明显释放，同时开发商也抓住时机“低价”推盘。

分区域来看，上半年五、六环之间一手房成交约17580套，成交量涨幅达到37.8％，成为推动全市一手房增长的重要支撑力量，该区域占全市总成交量的52.3％，比重较上半年提高6.4个百分点。

值得注意的是，继2011年二季度各环线均价出现不同程度的下调之后，2012年二季度六环内各环线均价不再下滑。由此可见，北京新房均价经历一年多的回落之后，已开始止跌。

数据显示，二季度除六环以外区域，其他各环线均价出现不同程度的上涨，其中三、四环之间，四、五环之间均价分别为31766元／平方米、29509元／平方米，环比上季度涨幅分别为24.4％、22.7％。

二手房方面，上半年网签总量约为54600套，环比2011年下半年上涨了2.9％，与去年上半年同期的成交量相比则大幅下跌20％。

虽然二手房交易总量目前仍高于新房，但成交量不升反降，原因何在？

我爱我家分析师孔丹表示，二手房动辄数十万元的交易成本、首付比例过高，使得很多刚需购买群体难以承受。尤其在最近几个月业主纷纷提价后，很多人转向了新房市场。

数据显示，上半年全市二手住宅成交均价为22141元／平方米，环比2011年下半年下跌了1.1％，与去年上半年同期的成交均价相比则下跌了8％。

算账

首轮降息之后，购房人纠结于该不该出手。中介机构的随机抽样调查发现，刚需购房人正处于“临界点”附近，选择继续观望暂不出手以及准备入市的购房人群各占50％。

“或许年内还有降息的政策出台，年底买会更划算点，所以我想再等等。”刚结婚的小李盘算着，2008年有过连续5次降息的情况，现在房价还有降的趋势，没准还有机会“抄底”。

不过，如果需要大手笔贷款购房，现在各商业银行推出八五折的首套房贷利率机不可失。“年内利息再怎么降，甚至房价略微下降，也不如提前锁定房贷利率折扣划算。”伟嘉安捷的业务员给小李算了一笔账，以100万、20年期限的贷款为例，当前利率水平下打八五折，整个还款周期可节省142901元，相当于每月少还近600元。

对于如此的说法，有的购房人则有不同看法，如果房价仍处于下降通道，那利率水平还会有优惠，且中介算出的十余万“实惠”也是分摊到整个还款周期，与房价直接优惠数万元相比在短期可谓是“杯水车薪”。

马上就访

涨价项目多半无人问津

“差不多价位，与其买城区比较破的二手房，不如到近郊买新房，一次性改善居住品质，反正地铁出行很方便，远一点无所谓。”刚刚在南五环附近买上一套三居的黄先生非常满意自己的决定。

他原本看上了洋桥附近一套两居室，想着跟房主砍砍价赶紧签协议，没想到突然接到中介通知，说房主提价5万元。“小区环境很一般，原本就有点犹豫，一提价更不想买了。”黄先生调侃说，还得感谢业主提价，逼着他住得“上了档次”。

虽然上半年新房、二手房交易回暖，但严厉的调控政策下，下半年楼市走势很难预测。“实际供需关系并不紧张，短期市场回暖难以带动价格上涨。”链家市场研究院陈雪分析，无论刚需购买还是改善性购买，价格敏感度都很高，郊区市场尤为明显。据门店业务员观察，一旦业主涨价，消费者的购房意愿就明显降低，涨价2万元就会使谈判中止，涨价幅度如果高达10万元，直接导致消费者不愿意看房。

涨价项目无人问津的情况，在城区动辄上千万元的高端房市场同样存在。据丽兹行统计数据显示，6月1日至24日，高端新建商品住宅成交量突破372套，前半月成交量已赶超5月份全月数据。同期，高端二手住宅成交量突破127套，同比上涨15.88％。但高端房整体行情远未恢复正常水平，资金实力雄厚的改善性购房群体依然对涨价难以认同。

“朝阳公园附近一套300平方米的住宅，原来每周都有人来看房，最近报价从2000万元提到2200万元，业务员连咨询电话都接不到了。CBD周边一套1000万元的房，提价50万元，也是差不多的遭遇。”丽兹行分析师郑海燕说，其实这样的涨价幅度在资源稀缺性地段不算高，但与看房人的心理预期严重背离，所以导致无人问津。